在此前的文章《分手后送出去的财产还能要回来吗？》中，我们讨论了加州法律在什么情况下，可能允许一方追回因预期结婚而赠与对方的金钱或财产。
对于正在规划共同未来的伴侣，这也引出了一个实际问题：在将部分房产权益赠与对方之前，应当先做好哪些安排？
也许您早在认识伴侣之前就买了房。如今双方已经订婚，您希望这套房子成为两个人共同拥有的家。也许您已经结婚，希望给予配偶明确比例的权益，同时保留自己在婚前已经积累的房产净值。
签署产权契据之前，首先应当明确：您准备分享的究竟是什么，以及从什么时候开始分享。
婚前转让：是否以结婚为条件？
“我希望你拥有这套房子的一部分”和“我希望我们结婚时，你能拥有这套房子的一部分”，表达的是不同的意愿。
如果准备在婚前转让房产权益，应先考虑：您希望作出的是立即生效、不附条件的赠与，还是基于双方将会结婚的预期而作出的转让？
正如此前文章所解释的，对于符合条件的赠与，如果受赠人拒绝结婚，或者双方共同决定不再结婚，《加州民法典》第1590条可能允许赠与人寻求返还。但婚礼取消，并不意味着此前所有转让都会自动撤销。双方是在什么情况下解除婚约，同样重要。《加州民法典》第1590条
因此，妥善规划的关键，是在双方对转让目的仍有共识时，就把这些意愿明确记录下来。
这里还有一个重要的时间问题：加州婚前协议是在双方结婚时才生效。因此，如果房产已经在婚前转让，而婚礼最终没有举行，不能想当然地认为，仅凭一份婚前协议就能解决财产返还问题。律师应当根据具体情况，评估是否需要另行准备文件，或调整转让的时间安排。《加州家庭法典》第1613条
如果双方已经结婚，之后离婚是另一个法律问题
以结婚为条件的赠与，并不一定等于以婚姻永久存续为条件的赠与。
一旦双方如期结婚，日后离婚本身，并不会触发第1590条针对未能缔结婚姻所提供的救济。此时，需要分析的是产权归属、适用的夫妻财产规则，以及具有法律约束力的协议。
如果您希望在婚姻结束时保留某些特定权利，应当通过适当的协议直接处理，而不应仅凭这样的理解：“当初是因为结婚才送给对方的，所以离婚时我就可以要回来。”
加州法律允许双方通过婚前协议约定财产权利，以及分居或离婚时的财产处理方式，但协议必须符合相关的可执行性要求。《加州家庭法典》第1612条
产权上只保留自己的名字，也不代表所有问题都已解决
婚前拥有的房屋，通常最初属于房产所有人的个人财产。《加州家庭法典》第770条
但假设双方在婚后使用夫妻共同财产偿还房贷本金，根据加州的 Moore/Marsden 规则，即使产权上仍然只有一方的名字，这些本金还款也可能使夫妻共同财产在房屋中形成一定权益，包括按相应比例分享房产增值。在这一计算中，房贷利息、房产税和保险费用不属于偿还本金的出资。In re Marriage of Moore (1980) 28 Cal.3d 366；In re Marriage of Marsden (1982) 130 Cal.App.3d 426。
这并不意味着整套房屋会自动变成夫妻共同财产，而是说明，除了产权契据之外，购房和还贷的资金记录也可能影响权益归属。
在规划时，应当考虑：由谁偿还房贷、还款资金来自哪里、装修及改建如何出资，以及应当保留哪些记录。婚前协议可以明确双方希望如何处理这些出资及未来的房产增值。
“我希望配偶拥有30%”，还需要进一步说明
究竟是什么的30%？
- 房产本身30%的所有权？
- 房屋现有净值的30%？
- 未来增值部分的30%？
- 先返还特定出资后，再按约定比例分配出售净所得？
这些安排可能带来截然不同的结果。例如，分享未来增值，并不一定意味着也分享婚前已经积累的房产净值。
权益产生的时间同样重要。是在结婚时、经过约定期限后，还是只有房产出售时才产生？之后的房贷支付、装修及改建、再融资，又会如何影响计算？
相关文件应当将双方的意愿转化为明确的安排，而不是仅写下一个可能产生不同理解的百分比。
夫妻之间的房产转让，需要额外注意
双方结婚后，将一方的个人财产变更为夫妻共同财产，或变更为另一方的个人财产，可能涉及法律上的财产性质变更，即 transmutation。
《加州家庭法典》第852条通常要求通过书面文件作出明确声明，并由财产权益受到不利影响的一方配偶作出、共同作出、同意或接受该声明。措辞适当的产权契据可能满足这一要求，但契据未必能够涵盖双方完整的财务安排。《加州家庭法典》第852条
夫妻之间还负有相互的信义义务，包括最高程度的诚信与公平交易义务，任何一方都不得不公平地利用另一方。因此，除了文件措辞，转让是在什么情况下作出的，也同样重要。《加州家庭法典》第721条
产权归属与出资补偿也是不同的问题。视具体交易而定，一方可能仍对符合条件的个人财产出资享有补偿请求权，除非该权利已经被有效放弃。如果真实意愿是作出赠与，同时不保留要求返还相应出资的权利，就需要特别处理这一问题。《加州家庭法典》第2640条
婚前或婚后协议，可以帮助双方明确分享财产的方式
婚前协议不一定意味着双方各自保留全部财产。它可以在保留现有房产净值的同时分享未来增值，也可以明确特定的产权份额，或约定未来出资的处理方式。
对于已经结婚的夫妻，婚后协议或其他财产协议可能更适合，并应与必要的产权契据相互配合。
协议的签订过程同样重要。加州婚前协议涉及自愿签署、财务披露、独立律师代理或符合要求的弃权，以及审阅时间等要求。对于2020年1月1日或之后签署的协议，即使当事人有律师代理，从收到最终版本协议到签署之间，也必须满足法定的至少七个日历日的间隔要求。但仅仅满足这一时间要求，并不意味着协议就一定具有可执行性。《加州家庭法典》第1615条
签署之前，先明确您准备分享什么
将房屋中的部分权益赠与伴侣，可以体现您对双方共同未来的认真承诺。清晰的书面文件，有助于确保两个人对这项安排有一致的理解。
转让房产权益之前，应当明确：哪些权益继续属于个人财产、哪些由双方分享、转让何时生效，以及未来出资或双方分开时如何处理。
Elpis Law 协助客户处理加州婚前协议、婚后协议及相关财产问题。涉及房屋时，目标是让协议与产权转让文件相互配合，准确体现双方希望实现的安排。
主要法律依据
- 《加州民法典》第1590条
- 《加州家庭法典》第721、770、852、1612、1613、1615、2640条
- In re Marriage of Moore (1980) 28 Cal.3d 366
- In re Marriage of Marsden (1982) 130 Cal.App.3d 426